L’achat ou la vente d’un bien immobilier est une transaction importante aussi bien pour l’acheteur que pour le vendeur. Avant la signature de l’acte définitif, les deux parties procèdent généralement à un compromis de vente. Cette démarche engage les deux parties à respecter les formalités prévues pour assurer le bon déroulement de la transaction. Cependant, il peut arriver que l’une des parties souhaite se libérer de cet engagement et renoncer à l’achat ou à la vente. Comment annuler un compromis de vente ? Les détails !
Les motifs d’annulation d’un compromis de vente par l’acquéreur
Bien que le compromis de vente, une fois signé, engage les deux parties, l’acquéreur bénéficie d’un droit de rétractation. En faisant jouer ce droit, il peut annuler le compromis de vente dans un délai de 10 jours à compter de la date de la signature du document. Mais, comment annuler un compromis de vente hors délai de rétraction ? Pour répondre à cette question, il faut s’intéresser aux évènements qui peuvent motiver l’annulation de cet acte.
Les clauses suspensives
Les clauses suspensives sont insérées dans le compromis de vente suivant la volonté des deux parties. Ces dispositions conditionnent la validité de l’acte selon la survenance d’une ou de plusieurs situations précises. La clause suspensive la plus fréquente est l’obtention d’un prêt par l’acheteur. Cela signifie que si la banque n’accorde pas le prêt immobilier sollicité par l’acquéreur, ce dernier peut demander l’annulation du compromis de vente et se défaire de son engagement.
Pour qu’une clause suspensive soit valable, elle doit subordonner la vente ou l’achat d’un bien immobilier à la réalisation d’un évènement qui est précis et licite. Par ailleurs, cet évènement ne doit pas dépendre de la volonté d’une des parties.
Le sinistre
L’annulation d’un compromis de vente est possible en cas de sinistre. Il y a sinistre lorsque le bien immobilier objet de la transaction est endommagé. Cela peut se produire suite à un incendie ou à une catastrophe naturelle, par exemple. Si le sinistre survient après la signature du compromis de vente et avant la signature de l’acte définitif, l’acheteur est en droit d’annuler le compromis de vente. Dans ce cas, la renonciation à l’achat du bien immobilier n’engendre aucune pénalité pour l’acquéreur.
La carence
La carence est une situation de fait dans laquelle se trouve une personne qui n’exécute pas son obligation. Dans le cadre d’un compromis de vente, il y a carence quand une des parties manque à une obligation contractuelle. C’est le cas, par exemple, où le vendeur ou l’acheteur ne se présente pas devant le notaire pour la conclusion de la vente. L’acheteur peut alors annuler le compromis de vente sans avoir à payer de dommages et intérêts.
Les possibilités d’annulation du compromis de vente par le vendeur
Contrairement à l’acquéreur, le vendeur ne bénéficie pas d’un délai de rétractation de 10 jours. Cela signifie qu’il se trouve dans l’obligation de vendre son bien si l’acquéreur ne renonce pas à la transaction. Néanmoins, ce principe connaît quelques exceptions.
Le cas de la résiliation amiable
La signature du compromis de vente engage le vendeur à vendre son bien immobilier. Cet engagement est à la fois ferme et définitif. Du fait du caractère important et sérieux du compromis de vente, le vendeur à tout intérêt à bien réfléchir avant de passer à la signature. Alors, comment annuler un compromis de vente suite à l’initiative du vendeur ?
Si le vendeur ne souhaite pas se séparer de son bien, il peut tenter une résiliation amiable. Pour ce faire, il doit en discuter avec l’acquéreur. Les deux parties vont alors tenter de trouver un terrain d’entente afin de se mettre d’accord sur les meilleures solutions possibles pour annuler le compromis de vente. Quels que soient les termes de l’accord, le vendeur doit restituer à l’acquéreur la somme qu’il a payée en guise de dépôt de garantie.
De plus, la vente est considérée parfaite si aucune clause suspensive n’a conduit à la résiliation du compromis de vente. Cela signifie que les frais de mutation doivent être payés auprès du notaire. Or, c’est l’acquéreur qui doit régler les taxes de cession du bien. Dans le cadre d’une résiliation amiable d’un compromis de vente, l’acquéreur peut demander au vendeur de s’acquitter des frais de mutation.
L’exception de la résiliation judiciaire
Dans l’impossibilité d’une résiliation amiable du compromis de vente, le vendeur peut effectuer une démarche de résiliation judiciaire. Cette procédure n’est recevable que si le vendeur prouve que l’acheteur n’a pas respecté une de ses obligations contractuelles.
Pour demander une résiliation judiciaire, le vendeur doit d’abord envoyer une mise en demeure à l’acquéreur. Puis, il doit soumettre sa demande auprès du tribunal compétent. Il faut préciser qu’aucune des parties ne doit payer de droit de mutation dans le cadre d’une résiliation judiciaire du compromis de vente.
L’annulation d’un compromis de vente en résumé
Le compromis de vente est un acte juridique qui engage le vendeur et l’acheteur à poursuivre le processus de vente d’un bien immobilier. Néanmoins, l’acquéreur a droit à un délai de rétraction de 10 jours. Le vendeur, lui, doit recourir à une négociation avec l’acquéreur ou saisir le juge s’il ne veut pas vendre son bien alors même que le compromis de vente a été déjà signé. Il faut savoir que l’annulation d’un compromis de vente sous l’initiative de l’acquéreur, celui-ci peut se trouver dans l’obligation de payer des dommages et intérêts au vendeur.
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